Fernando Torres
Valor
O governo estuda, a pedido de empresas do setor de construção e de bancos que trabalham com crédito imobiliário, uma elevação do teto do valor dos imóveis que podem ser financiados por meio do SFH de R$ 500 mil para R$ 750 mil, segundo informou hoje a ‘Folha de S. Paulo’. A alta seria de 50%, sendo que o último reajuste ocorreu há quase quatro anos.
Dentro do SFH, as taxas de juros são bem mais baixas - já que a fonte dos recursos são os depósitos de poupança - e o mutuário pode usar dinheiro da sua conta do FGTS para pagar as parcelas.
Durante muitos anos, o limite do SFH foi de R$ 300 mil. Esse teto foi elevado para R$ 350 mil em fevereiro de 2005.
Em março de 2009, quando lançou o Minha Casa Minha Vida, o governo ampliou novamente esse valor, para R$ 500 mil.
Quase quatro anos depois, todo mundo sabe o que ocorreu com os preços dos imóveis, especialmente nas grandes cidades. Eles subiram, em termos reais, praticamente o dobro da renda do trabalho, também descontada a inflação.
Qualquer mudança nesse teto tem efeito bem relevante sobre o mercado.
Especialmente porque os juros nas linhas do SFH começam em 7,8% ao ano mais TR (com limite legal de 12%), enquanto para os imóveis acima desse valor a taxa inicial fica em torno de 10% (sem limite para cima caso a Selic volte a subir), também com reajuste da prestação pela TR.
Imagine uma pessoa que vai comprar um apartamento de R$ 550 mil hoje, que tenha R$ 250 mil para a entrada e vá financiar os outros R$ 300 mil num prazo de 360 meses.
Com os juros de mercado, fora do SFH, em 10% ao ano, a parcela do financiamento fica em R$ 2.538 (cenário 1 da tabela).
Se a taxa anual cair para os 7,8%, a parcela mensal diminui 17%, para R$ 2.104 (cenário 2 da tabela). Ou seja, daria mais folga para essa pessoa e a prestação caberia na renda de mais gente.
Mas tem o outro lado.
Se a ideia for fixar o valor da parcela em R$ 2.538, mas com os juros do SFH, essa mesma pessoa passaria a conseguir um empréstimo de até R$ 361,7 mil - e não mais de R$ 300 mil (cenário 3 da tabela).
Assim, com os R$ 250 mil de entrada, poderia comprar um apartamento de até R$ 611 mil - 11% mais caro que o anterior, de R$ 550 mil.
As incorporadoras conhecem bem esse mercado e hoje fazem seus projetos olhando de trás para frente.
Antes de lançar um empreendimento, fazem o cálculo para saber se ele ficará dentro ou fora do limite do SFH. E assim estimam a demanda potencial.
Mais uma vez, existem os dois lados da questão.
O teto existente acaba servindo de trava para uma alta ainda maior dos imóveis em algumas regiões, mas exclui do mercado uma parte da população - que já é de classe média alta ou mesmo rica -, mas que não tem renda suficiente para pegar um financiamento tão grande. Os R$ 361,7 mil, pela taxa de mercado, resultariam numa parcela mensal de R$ 3.060 – cerca de R$ 500 a mais por mês (cenário 4 da tabela).
Com um limite mais folgado, há alguns resultados.
Num primeiro momento, há uma maior facilidade para as pessoas comprarem os apartamentos.
Mas também abre-se um caminho para um aumento ainda maior dos preços, que já estão pela hora da morte.
Do lado dos bancos, fica mais fácil cumprir, atendendo a clientela mais rica, e mais conhecida, a exigibilidade de aplicação dos depósitos em poupança em empréstimos imobiliários.
Daqui a três ou quatro anos, ninguém duvida que os pedidos serão para elevar o teto do SFH para R$ 1 milhão. Não é exagero, já que apartamentos novos – e pequenos - em bairros nobres de grandes capitais são ofertados a esse preço sem grande cerimônia.
Se aceitar o pedido, em que medida o governo estaria não apenas sancionando, mas também estimulando, a já tão discutida, embora muitas vezes negada, bolha imobiliária?